연락 두절된 상속인의 동의 없이 아파트 상속 가능할까? – 상속등기 해결법 총정리

아버지가 남긴 아파트를 어머니 또는 다른 형제의 명의로 이전하고 싶은데, 둘째 동생과 10년 넘게 연락이 끊겨 동의를 받을 수 없는 상황이라면 어떻게 해야 할까요?

부동산 상속은 기본적으로 모든 상속인의 동의(협의분할)가 원칙이지만, 연락이 두절된 상속인이 있을 경우 몇 가지 방법을 통해 해결할 수도 있습니다.

이번 글에서는 연락이 안 되는 상속인의 동의 없이도 상속 절차를 진행할 수 있는 방법과 상속 등기를 마무리하는 절차를 설명드리겠습니다.

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1. 상속 절차의 기본 원칙

상속이 발생하면 사망자의 재산(부동산, 예금, 대출금 등)은 자동으로 법정 상속인들에게 승계됩니다. 망자가 유언(유증)을 남기지 않았다면, 법정 상속 순위에 따라 상속재산을 협의분할해야 합니다.

✅ 법정 상속 순위 (민법 제1000조, 제1003조 기준)

1. 1순위: 직계비속 (자녀, 손자녀)
2. 2순위: 직계존속 (부모, 조부모)
3. 3순위: 형제자매
4. 4순위: 4촌 이내의 방계혈족

📌 즉, 아버지가 돌아가신 경우 자녀 5명(4남 1녀)과 배우자인 어머니가 공동 상속인이 됩니다.

📌 모든 상속인은 지분을 갖게 되며, 원칙적으로 모든 상속인의 동의가 있어야 상속 등기가 가능합니다.

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2. 연락이 두절된 상속인 없이 상속을 진행할 수 있을까?

연락이 끊긴 둘째 동생이 있는 경우, 그의 동의 없이 나머지 상속인만으로 상속을 진행하는 것은 어렵습니다.

✔ 협의분할을 할 수 없는 경우:

• 공동 상속인의 일부가 연락이 두절된 경우
• 공동 상속인 중 일부가 협의에 응하지 않는 경우

✅ 해결 방법:

1. 특별대리인 선임 (동생이 행방불명된 경우)
2. 부재자 재산관리인 신청 (동생의 소재가 불분명한 경우)
3. 공유물 분할 청구 소송 (최후의 방법)

아래에서 각 방법을 자세히 설명하겠습니다.

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3. 연락 두절된 상속인의 동의 없이 상속을 진행하는 방법

1) 특별대리인 선임 – 미성년자가 상속인일 경우

만약 연락이 두절된 동생이 미성년자의 친권자인 경우, 법원에 특별대리인 선임 신청을 통해 상속 절차를 진행할 수 있습니다. 하지만 이번 사례에서는 해당되지 않으므로 다른 방법을 고려해야 합니다.

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2) 부재자 재산관리인 신청 – 상속인과 10년 이상 연락 두절된 경우

둘째 동생이 10년 넘게 연락이 끊겼다면, 법원에 "부재자 재산관리인"을 신청할 수 있습니다.

📌 부재자 재산관리인이란?

• 일정 기간 동안 행방불명된 상속인의 재산을 대신 관리하는 법적 대리인
• 법원에서 선임해 주며, 일정 기간 후 재산 처분까지 가능

✅ 신청 방법:

1. 가족관계증명서 및 주민등록등본 제출
2. 부재자의 행방불명 사실을 입증할 서류 제출 (경찰 실종 신고 기록, 이웃 증언 등)
3. 법원에서 부재자 재산관리인을 선임 (일반적으로 배우자나 직계가족이 선임됨)
4. 부재자 재산관리인이 상속재산 분할을 대리 진행

📌 부재자 재산관리인이 선임되면, 동생이 없어도 상속 절차를 진행할 수 있음

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3) 공유물 분할 청구 소송 – 최후의 방법

만약 부재자 재산관리인 절차도 어려운 경우, 공유물 분할 청구 소송을 통해 법원의 판단을 받을 수 있습니다.

📌 공유물 분할 청구란?

• 공동 상속인 간 협의가 불가능할 경우, 법원을 통해 강제적으로 재산을 분할하는 제도
• 법원이 강제적으로 판결을 내려 지분을 정리할 수 있음

✅ 진행 절차:

1. 변호사를 통해 공유물 분할 청구 소송 제기
2. 법원이 동생의 행방불명 여부 및 재산 분할 필요성 검토
3. 법원의 판결에 따라 다른 가족들이 상속받을 수 있도록 결정

📌 이 방법을 통해 연락이 끊긴 동생 없이도 상속등기를 마칠 수 있음

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4. 상속 이후 주택연금 가입 가능 여부

현재 어머니 앞으로 명의를 이전한 후, 주택연금을 계속 받을 수 있도록 하고 싶으신데요.

✔ 주택연금 가입 조건:

• 만 55세 이상
• 본인 또는 배우자 명의로 된 9억 원 이하의 주택
• 소유권이 명확해야 하므로, 상속 등기를 완료해야 가입 가능

즉, 상속 문제를 먼저 해결한 후 어머니 앞으로 명의를 이전하면 주택연금을 다시 받을 수 있습니다.

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5. 상속세 및 취득세 문제

✔ 상속세 계산 기준

• 현재 아파트 시가 1억 원으로 상속공제(5억 원) 이하이므로 상속세 없음

✔ 상속 취득세

• 상속을 통해 부동산을 이전하면 취득세(2.3%)를 납부해야 함

📌 즉, 상속세는 없지만, 취득세는 발생할 수 있음

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결론: 연락 두절된 상속인의 동의 없이 상속하는 법

✔ 협의분할이 원칙이지만, 연락이 끊긴 상속인이 있으면 대체 절차 진행 가능
✔ "부재자 재산관리인"을 선임하면 동생 없이도 상속 가능
✔ "공유물 분할 청구 소송"을 통해 강제적으로 분할 가능
✔ 상속 완료 후 어머니 앞으로 명의 변경 후 주택연금 신청 가능

연락이 두절된 가족이 있을 경우 법원의 절차를 거치면 상속을 완료할 수 있습니다. 다만, 절차가 복잡할 수 있으므로 법무사 또는 변호사의 상담을 받아 진행하는 것이 가장 안전한 방법입니다.