부모님과 공동명의 부동산 증여 시 세금은? 외국 거주 자녀의 재산 포기 및 증여 절차 완벽 정리

부모님과 자녀가 공동명의로 소유한 부동산을 증여받을 때, 외국에 있는 자녀(딸)가 재산을 포기할 수 있는지, 그리고 공동명의자인 아들이 증여받을 경우 세금이 얼마나 나오는지 궁금하신 분들이 많습니다.

이번 글에서는 외국 거주 자녀의 재산 포기 절차와, 공동명의 주택을 자녀가 증여받을 때 발생하는 증여세 및 절세 방법을 상세하게 설명드리겠습니다.

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1. 외국 거주 자녀가 재산을 포기할 수 있을까?

부동산 상속과는 다르게 증여에서는 단순한 "재산 포기" 개념이 존재하지 않습니다. 즉, 공동명의로 등기된 자녀(딸)는 본인의 지분을 포기하는 것이 아니라, 명의를 정리하려면 "증여" 또는 "매매"를 통해 이전해야 합니다.

✅ 소유권 포기 불가 → 증여 또는 매매 필요

• 딸의 명의가 부동산 등기에 등재되어 있다면, 재산을 단순히 포기할 수 없음
• 지분을 母(어머니) 또는 형제(아들)에게 증여하거나 매매해야 함

✅ 외국 거주자의 증여 가능 여부

• 해외 거주자도 한국 내 부동산을 증여할 수 있음
• 단, 본인이 직접 한국에 오거나, 공증된 위임장을 통해 대리인을 지정해야 함
• 증여 시 한국 국세청에 증여세 신고 의무 발생

📌 결론: 단순한 재산 포기는 불가능하며, 딸의 소유권을 이전하려면 "증여" 또는 "매매" 절차를 거쳐야 함

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2. 공동명의 주택을 아들이 증여받을 경우 증여세 계산

🟢 부동산 기본 정보

✅ 공동명의: 어머니 + 아들 (외국 거주 딸 존재)
✅ 공시지가: 약 2억 9천만 원
✅ 실거래가(시세): 약 6억 5천만 원

📌 증여세 계산 방법

1) 증여세 과세표준

과세표준=증여받은재산가액−증여재산공제

• 직계존속(부모-자녀) 증여 공제: 5,000만 원 (성인 자녀 기준)
• 증여세율: 1억 원 이하 10%, 1억~5억 원 20%, 5억~10억 원 30%

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📌 증여세 계산 예제

1. 딸이 아들에게 자신의 지분(1/3)을 증여할 경우

✅ 증여받는 재산가액:

6억5천만원×(1/3)=2억1,667만원

✅ 증여세 공제:

2억1,667만원−5,000만원=1억6,667만원

✅ 과세표준별 세율 적용:

• 1억 원까지: 10% → 1,000만 원
• 나머지 6,667만 원: 20% → 1,333만 원
• 총 증여세: 약 3,033만 원

📌 즉, 외국에 있는 딸이 본인의 지분을 아들에게 증여하면 약 3,033만 원의 증여세가 발생!

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2. 어머니가 아들에게 자신의 지분(1/2)을 증여할 경우

✅ 증여받는 재산가액:

6억5천만원×(1/2)=3억2,500만원

✅ 증여세 공제:

3억2,500만원−5,000만원=2억7,500만원

✅ 과세표준별 세율 적용:

• 1억 원까지: 10% → 1,000만 원
• 나머지 1억 7,500만 원: 20% → 3,500만 원
• 총 증여세: 약 4,500만 원

📌 즉, 어머니가 본인의 지분을 아들에게 증여하면 약 4,500만 원의 증여세가 발생!

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3. 증여세 줄이는 방법 (절세 전략)

✔ 1) 증여 시점을 나누어 분할 증여

• 증여세는 10년 동안 누적 증여 금액을 기준으로 과세됨
• 10년 간격으로 증여하면 증여세 공제(5,000만 원)를 두 번 적용할 수 있어 절세 가능
• 예: 2024년 5,000만 원 증여 → 2034년 다시 증여

✔ 2) 일부를 매매 형식으로 처리

• 딸이 아들에게 증여하는 대신 일부를 매매(시가 거래) 형식으로 처리하면 증여세 절감 가능
• 단, 매매 형식일 경우 양도소득세가 발생할 수 있음

✔ 3) 가족 간 증여 시 공시지가 기준으로 진행

• 증여세는 원칙적으로 시세(6.5억 원)가 아닌 공시지가(2.9억 원)를 기준으로 산정
• 따라서, 시세가 오르기 전에 증여하면 세금 부담을 줄일 수 있음

✔ 4) 부동산 신탁 활용

• 부동산을 신탁회사에 맡겨 특정 기간 후 상속하는 방식
• 직접 증여보다 절세 효과가 있을 수 있음

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4. 외국 거주 자녀가 증여할 때 필요한 서류

외국에 있는 딸이 한국에 오지 않고도 증여를 진행하려면, 아래 서류를 준비해야 합니다.

📌 필수 서류:

1. 소유권 이전 증여계약서 (공증 필요)
2. 외국 거주자의 신분증 사본 및 여권 사본
3. 한국에서 대리인 지정 위임장 (공증 필요)
4. 해외 거주 사실 증명서 (영사관 또는 공증사무소 발급 가능)
5. 부동산 등기부등본 및 가족관계증명서

✅ 공증 및 번역 필수!

• 외국에서 발급된 문서는 한국어로 번역 후 **공증(영사 확인)**을 받아야 함

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5. 결론: 부모와 공동명의 주택 증여 시 핵심 사항

✔ 외국에 있는 자녀가 부동산을 단순히 포기하는 것은 불가능하며, 반드시 "증여" 또는 "매매"를 해야 함
✔ 아들이 증여받을 경우 증여세는 약 3,033만 원 ~ 4,500만 원 발생
✔ 증여세 절세를 위해 10년 주기로 나누어 증여하거나, 일부를 매매로 처리하는 방법 고려
✔ 외국 거주자의 증여 진행 시 공증 및 위임 절차 필요

📌 세금 부담을 줄이려면 부동산 세무 전문가와 상담 후 진행하는 것이 가장 안전함!