1가구 2주택 양도세 절감 전략 – 어떤 아파트를 먼저 팔아야 할까?

현재 아버지가 1가구 2주택을 보유하고 있으며, 두 채의 아파트(A, B)를 모두 매각하려고 할 때,
어느 아파트를 먼저 매도해야 양도소득세를 줄일 수 있을까?

✅ 아파트 A (서울) → 아버지가 4년간 거주 중
✅ 아파트 B (경기도) → 현재 세입자가 월세로 거주 중
✅ 두 아파트의 매입 시기(약 8년 전) & 시세차익이 거의 동일

이번 글에서는 양도세 절감 효과가 가장 큰 매도 순서를 분석하고, 1가구 2주택자가 세금 부담 없이 집을 매도하는 방법까지 자세히 설명해 드리겠습니다.

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1. 1가구 2주택자의 양도소득세 기본 개념

📌 1가구 2주택 상태에서 주택을 매도할 때의 세금 규정
✅ 1가구 1주택일 경우, 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주 시 양도세 비과세 적용
✅ 1가구 2주택 상태에서 주택을 매도하면 기본적으로 양도세 부과됨
✅ 하지만 조정대상지역 내 주택을 양도하면 중과세(최대 82.5%) 적용 가능성 있음

📌 양도세율 (2024년 기준, 보유 기간 2년 이상 기준)

보유 주택 수	과세 방식	기본 세율
1가구 1주택 (2년 이상 거주)	9억 원 이하 비과세, 초과분 기본세율	6~45%
1가구 2주택 (조정대상지역 내 주택 매도 시)	양도세 중과 (기본세율 + 20%)	최대 62%
1가구 2주택 (비조정대상지역 내 주택 매도 시)	기본세율 적용	6~45%

✅ 즉, 1가구 2주택 상태에서 매도하면 중과세 위험이 있지만, 1가구 1주택 상태에서 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있음

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2. 절세 전략 – 어느 주택을 먼저 매도해야 할까?

📌 B(경기도)를 먼저 팔고, A(서울)를 나중에 파는 것이 유리한 이유
✅ B(경기도)를 먼저 팔면 1가구 1주택 상태가 됨
✅ 이후 A(서울)를 매도하면 1세대 1주택 비과세 요건 충족 → 양도세 대폭 절감 가능
✅ A(서울)에 4년 거주했으므로 2년 거주 요건 충족 → 비과세 적용 가능

📌 만약 A(서울)를 먼저 팔고, B(경기도)를 나중에 판다면?
✅ A(서울) 매도 시 1가구 2주택 상태 → 양도세 중과 가능성 존재
✅ 이후 B(경기도)를 매도해도 비과세 적용 불가
✅ 결과적으로 양도세 부담이 커질 가능성이 높음

✅ 즉, B(경기도)를 먼저 팔고, A(서울)를 나중에 팔면 세금 부담이 가장 적음!

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3. 1가구 1주택 비과세 요건 충족 방법

📌 B(경기도) 매도 후, 1가구 1주택 비과세 적용을 위한 요건

✅ 1) 2년 이상 보유 & 2년 이상 거주 (거주기간 충족)

• A(서울)에 이미 4년 거주했으므로 2년 요건 충족
• B(경기도)를 먼저 매도한 후, 1가구 1주택 상태로 만들면 비과세 가능

✅ 2) B(경기도) 매도 후, 1가구 1주택이 된 후 A(서울)를 매도

• 1가구 1주택 상태에서 9억 원 이하 부분 비과세, 초과분 기본세율 적용
• 9억 초과분도 기본세율(6~45%) 적용으로 절세 가능

📌 즉, B를 먼저 매도하고, 1가구 1주택이 된 후 A를 팔면 양도세가 가장 적음!

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4. 절세 효과 분석 – B 먼저 매도 vs. A 먼저 매도

📌 Case 1: B(경기도) 먼저 매도 → 이후 A(서울) 매도 (추천)
✅ B 매도 시: 1가구 2주택 상태이므로 기본세율(6~45%) 적용
✅ A 매도 시: 1가구 1주택 비과세 가능 (9억 초과분 기본세율 적용)
✅ 총 양도세 부담 최소화 가능!

📌 Case 2: A(서울) 먼저 매도 → 이후 B(경기도) 매도 (비추천)
✅ A 매도 시: 1가구 2주택 상태이므로 양도세 중과 가능성
✅ B 매도 시: 1가구 1주택 상태이지만 비과세 적용 어려울 가능성
✅ 총 양도세 부담 증가 가능!

📌 결론: B(경기도)를 먼저 팔고, A(서울)를 나중에 팔아야 세금 부담을 줄일 수 있음!

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5. 추가 절세 전략 – 장기보유특별공제 활용 가능

📌 장기보유특별공제란?
✅ 10년 이상 보유한 경우, 최대 30%까지 양도세 공제 가능
✅ 1가구 1주택 상태에서 2년 이상 거주 시, 거주 기간에 따라 추가 공제 가능

📌 A(서울)를 최대한 10년 이상 보유하면 절세 효과 극대화 가능
✅ 보유 10년 + 거주 2년 이상 시, 최대 80%까지 양도세 감면 가능

📌 즉, B를 먼저 매도한 후, A를 10년 보유 후 매도하면 절세 효과 극대화 가능!

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6. 결론: 1가구 2주택 양도세 절감 전략 – 매도 순서 정리

✔ B(경기도)를 먼저 매도하고, A(서울)를 나중에 매도해야 양도세 부담 최소화 가능
✔ B를 매도하면 1가구 1주택 상태가 되어, 이후 A 매도 시 비과세 적용 가능
✔ A(서울)를 10년 이상 보유하면 장기보유특별공제까지 추가로 받을 수 있음
✔ A를 먼저 팔면 1가구 2주택 상태에서 양도세 중과 가능성이 있어 불리함

📌 결론:
✅ B(경기도) 먼저 매도 → 1가구 1주택 상태 → A(서울) 비과세 적용 후 매도
✅ 이 순서를 따르면 양도세 부담을 최소화할 수 있음!