토지 증여 취득세 및 증여세 계산법 – 공시지가와 매매가 기준 차이 총정리

부모님 친척에게서 공시지가보다 높은 금액으로 토지를 매매한 후, 3개월 내 자녀에게 증여하려는 경우, 취득세 및 증여세 계산이 어떻게 되는지 헷갈릴 수 있습니다.

특히, 토지 증여 시 취득세를 공시지가 기준으로 납부하는지, 아니면 최근 매매가 기준으로 해야 하는지와 5천만 원 이하 증여 시 증여세 신고 의무가 있는지 등 주요 사항을 정확히 이해해야 합니다.

이번 글에서는 토지 증여 시 취득세 및 증여세 계산법, 신고 기준, 유의할 점 등을 자세히 설명하겠습니다.

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📌 토지 증여 시 취득세 계산 기준 – 공시지가 vs 최근 매매가?

✅ 토지 취득세 계산 기준

토지를 증여할 경우, 취득세는 일반적으로 증여재산 평가액을 기준으로 산정됩니다.
그런데, 최근 매매가 있는 경우, 해당 매매가를 적용해야 할 수도 있습니다.

📌 취득세 기준 금액 결정 방식
✔️ 최근 매매사례가 없을 경우 → 공시지가 또는 감정평가액 기준
✔️ 최근 매매사례가 있는 경우 → 실제 거래가액 기준

🚨 3개월 전 토지를 매매한 경우, 해당 매매가가 존재하므로 취득세 신고 시 최근 거래가액을 기준으로 해야 합니다.

✅ 즉, 3개월 전 매매한 가격이 공시지가보다 높다면, 취득세는 해당 매매가를 기준으로 신고해야 합니다.

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📌 토지 증여 취득세율 – 일반 취득세와 다를까?

✅ 증여 취득세율(2024년 기준)

부동산 증여 시 적용되는 취득세율은 일반 매매 시 취득세율과 다르게 높은 세율이 적용됩니다.

📌 증여 취득세율(지방교육세 포함)
✔️ 일반 부동산 증여(부동산, 토지, 건물 등) → 12%
✔️ 부모가 미성년 자녀에게 증여(6억 원 초과) → 7%
✔️ 배우자, 직계존비속(부모-자녀 간) 간 증여 → 3.5% (단, 상속세법상 과세표준 인정 시)

🚨 즉, 부모가 자녀에게 토지를 증여할 경우, 일반적으로 12%의 취득세율이 적용됩니다.
✔️ 취득세 = 증여재산 평가금액 × 12%

✅ 토지를 최근 매매가 기준으로 평가해야 한다면, 해당 매매가의 12%를 취득세로 납부해야 합니다.

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📌 5천만 원 이하 토지 증여 시 증여세 신고 의무가 있을까?

✅ 5천만 원 이하 토지 증여 시 증여세 신고 여부

부모로부터 증여받는 경우, 10년간 합산하여 5천만 원까지 증여세 공제가 가능합니다.

📌 증여세 공제 한도(2024년 기준)
✔️ 성인 자녀가 부모에게 증여받을 경우 → 5천만 원까지 비과세
✔️ 미성년 자녀가 부모에게 증여받을 경우 → 2천만 원까지 비과세

🚨 하지만, 비과세 한도 이내라도 반드시 증여세 신고를 해야 합니다.
✅ 신고 의무는 존재하며, 신고를 하지 않으면 가산세가 부과될 수 있습니다.

✅ 즉, 5천만 원 이하라도 증여세 신고는 필요하며, 납부할 세금은 없지만 신고를 통해 증빙을 남겨야 합니다.

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📌 토지 증여 신고 및 납부 기한

✅ 증여세 신고 기한

📌 증여세 신고 및 납부 기한
✔️ 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내 신고 및 납부
✔️ 예: 5월 10일에 증여받았다면 → 8월 31일까지 신고해야 함

🚨 기한 내 신고하지 않으면 가산세가 부과될 수 있음

✅ 세금이 없더라도 반드시 증여세 신고를 해야 함

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📌 토지 증여 시 세금 절감 방법

✅ 1. 공시지가가 낮을 때 증여하는 것이 유리

• 공시지가가 최근 매매가보다 낮다면, 공시지가 기준으로 증여할 수 있는 시기를 고려
• 최근 매매가 기준으로 취득세를 계산해야 하는 경우, 시기를 조정하는 것도 방법

✅ 2. 감정평가를 통한 조정

• 공시지가보다 매매가가 낮은 경우, 감정평가를 통해 합리적인 평가액을 책정하는 방법도 고려 가능

✅ 3. 가족 간 매매 활용

• 단순 증여가 아니라, 부모-자녀 간 매매로 진행하면 취득세가 낮아질 가능성이 있음
• 하지만, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래할 경우 증여로 간주될 수 있으므로 주의해야 함

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🔍 결론 – 토지 증여 시 취득세 및 증여세 핵심 요약

📌 토지 증여 시 취득세 신고 기준
✔️ 최근 3개월 내 매매가 있다면 → 해당 매매가를 기준으로 취득세 신고
✔️ 매매가가 없으면 → 공시지가 기준으로 취득세 신고 가능
✔️ 증여 취득세율은 일반 매매보다 높은 12% 적용됨

📌 5천만 원 이하 증여 시 증여세 신고 여부
✔️ 성인 자녀의 경우 5천만 원까지 증여세 면제 가능
✔️ 하지만, 면제 대상이라도 반드시 증여세 신고는 해야 함

📌 증여세 및 취득세 신고 기한
✔️ 증여세 신고: 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내
✔️ 취득세 신고: 증여일로부터 60일 이내

🚨 신고 기한을 넘기면 가산세가 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다.