공사이행보증서와 선급금 보증보험: 공사 중단 시 어떻게 보상받을 수 있을까?

주택 공사를 진행할 때, 시공사가 공사 도중에 이행을 중단하거나 부실하게 마무리하는 경우는 누구나 우려하는 상황입니다. 이러한 위험에 대비하여 공사이행보증서와 선급금 보증보험을 활용할 수 있는데, 이 보증들은 공사가 중단되거나 시공사가 도망갔을 때 발생하는 손실을 보상해주는 역할을 합니다. 이번 글에서는 3억 원짜리 주택 공사를 기준으로 공사이행보증서와 선급금 보증보험의 역할과 보상 범위를 이해하고, 계약 시 어떻게 이 두 가지 보증을 요청해야 할지 알아보겠습니다.

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1. 공사이행보증서란 무엇인가?

공사이행보증서는 시공사가 계약에 따라 공사 이행을 완료하지 못할 경우, 이를 보증기관이 대신 책임져주는 제도입니다. 쉽게 말해, 시공사가 공사를 완수하지 못하거나 중단할 경우, 보증기관에서 보증금을 지급하여 손해를 보상해주는 장치입니다.

1-1. 공사이행보증서 발급 금액의 의미

보증서에 명시된 금액은 보증기관이 책임질 최대 금액을 의미합니다. 예를 들어, 3억 원짜리 공사에 1억 원의 공사이행보증서를 발급받았다면, 시공사가 계약을 이행하지 못할 경우 보증기관이 최대 1억 원을 보상해주게 됩니다. 따라서 보증금액이란 전체 공사 금액에 대비하여 얼마나 보증받을 수 있는지를 나타내는 기준입니다.

1-2. 시공사가 도망간 경우 보상 범위

질문에서처럼 시공사가 1억 원어치 공사를 진행하고 도망갔을 때, 그간 진행된 공사와 상관없이 남은 공사에 대한 손실을 보상받을 수 있습니다. 즉, 이미 완료된 공사 비용이 아닌 이행하지 않은 남은 공사에 대한 보상을 받게 되는 것입니다.

• 1억 원 공사 후 중단된 경우: 시공사가 1억 원의 공사를 한 후 도망갔다면, 공사이행보증서는 이행하지 않은 2억 원어치 공사 중 보증서에 명시된 금액인 1억 원을 보상해줍니다.
• 예를 들어, 이미 지급한 1억 5천만 원 중 일부는 1억 원의 공사에 해당하는 대금이므로 나머지 공사에 대한 추가 보상이 필요할 것입니다. 이때 공사이행보증서의 보증 금액인 1억 원을 보상받아 손실을 줄일 수 있습니다.

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2. 선급금 보증보험이란 무엇인가?

선급금 보증보험은 발주자가 시공사에 공사 시작 전 지급하는 선급금을 보장해주는 보험입니다. 즉, 발주자가 시공사에게 미리 지급한 돈이 시공사가 공사를 완료하지 못하거나 중간에 부도를 낼 경우 선급금을 돌려받을 수 있도록 보장해주는 제도입니다.

2-1. 선급금 보증보험의 역할

선급금 보증보험은 발주자가 시공사에게 미리 지급한 금액을 보호하는 역할을 합니다. 예를 들어, 3억 원의 공사 대금 중 1억 5천만 원을 지급한 상태에서 시공사가 도망간 경우, 발주자는 선급금 보증보험을 통해 미리 지급한 금액의 일부를 돌려받을 수 있습니다.

2-2. 선급금 보증보험의 보상 범위

보증서에 명시된 금액에 따라 발주자는 선급금의 일부 또는 전부를 돌려받을 수 있습니다. 선급금 보증보험이 없을 경우, 시공사가 중단되었을 때 발주자는 이미 지급한 금액을 되돌려받기 어려운 상황에 처할 수 있기 때문에, 이 보험을 반드시 요청하는 것이 좋습니다.

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3. 보증서 두 가지의 활용 방법

공사이행보증서와 선급금 보증보험은 서로 다른 역할을 하지만, 둘 다 공사 중단 시 발주자의 금전적 손실을 최소화하는 데 중요한 역할을 합니다. 이 두 가지 보증서를 동시에 요청하면, 공사 진행과정에서 시공사의 부도나 공사 중단에 대한 모든 위험을 어느 정도 보호받을 수 있습니다.

3-1. 계약 시 두 보증서를 요청하는 방법

발주자가 시공사와 계약을 맺을 때, 공사이행보증서와 선급금 보증보험을 반드시 요구하는 것이 좋습니다. 이를 위해 계약서 작성 시 다음 사항을 명시해야 합니다:

• 공사이행보증서: 전체 공사 대금의 일정 비율을 보증금액으로 설정합니다. 일반적으로 전체 공사 금액의 10~20% 정도가 권장됩니다. 이번 예시에서는 3억 원 중 1억 원의 공사이행보증서를 요구할 수 있습니다.
• 선급금 보증보험: 발주자가 시공사에게 미리 지급한 금액(선급금)을 보장하는 보험입니다. 예를 들어, 1억 5천만 원을 선급금으로 지급한 상태라면, 이 금액을 보장할 수 있는 선급금 보증보험을 요구할 수 있습니다.

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4. 추가 고려사항: 보증서 발급 시 주의할 점

보증서를 발급받는 과정에서 몇 가지 주의사항이 필요합니다. 특히 보증서 발급 기관과 보증 금액에 대한 세부적인 조건을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

4-1. 보증기관의 신뢰성

보증서를 발급하는 보증기관은 신뢰할 수 있는 공인 기관이어야 합니다. 일반적으로 국가 공인 보증기관이나 대형 보험사에서 발급된 보증서가 안전합니다. 보증기관이 신뢰할 수 없는 경우, 공사 중단 시 보상을 제대로 받지 못할 위험이 있습니다.

4-2. 보증 금액의 충분성

보증금액은 전체 공사 금액의 일정 비율로 설정되지만, 가능한 한 충분한 금액을 보증 받는 것이 좋습니다. 공사이행보증서와 선급금 보증보험 모두 보증 금액이 낮으면 공사 중단 시 충분한 보상을 받지 못할 수 있으므로, 계약 시 충분한 보증 금액을 요구해야 합니다.

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5. 결론: 공사 중단 대비책으로 보증서 두 가지 활용하기

공사이행보증서와 선급금 보증보험은 공사가 중단되거나 시공사가 도망가는 경우에 대비해 발주자를 보호해주는 중요한 도구입니다. 공사이행보증서는 공사가 완료되지 않은 부분에 대해 보상해주며, 선급금 보증보험은 이미 지급한 금액을 보호해줍니다. 따라서 계약할 때 이 두 가지 보증서를 동시에 요구하는 것이 발주자의 금전적 손실을 최소화할 수 있는 가장 좋은 방법입니다.

계약 시에는 보증기관의 신뢰성과 보증 금액의 충분성을 확인하고, 가능한 한 발주자의 이익을 최대한 보호할 수 있도록 꼼꼼히 준비하는 것이 중요합니다.